Banque publique de l’habitat : le chaînon manquant pour démocratiser l’accès à la propriété en RDC ?

Par Dr Jessica Bussa. Entrepreneure | Stratège | Architecte de transformation économique.

La RDC ne manque pas seulement de logements. Elle manque surtout d’un système capable de transformer le revenu des ménages en capacité réelle d’accéder à la propriété.

Il y a quelque temps, dans une réflexion intitulée « À qui appartiendra Kinshasa dans vingt ans ? », je posais une question qui pouvait paraître provocatrice, mais qui me semble chaque jour plus essentielle.

Kinshasa se développe. Les immeubles se multiplient. Le foncier prend de la valeur. De nouveaux quartiers émergent et les investissements immobiliers deviennent de plus en plus importants.

Mais au milieu de cette transformation, une question demeure :

qui pourra réellement devenir propriétaire de cette ville demain ?

Car une ville peut se moderniser tout en devenant progressivement inaccessible à ceux qui y vivent, y travaillent et participent chaque jour à son économie.

L’annonce faite par la Première ministre Judith Suminwa, lors du Conseil des ministres du 28 août 2026, concernant la création envisagée d’une Banque publique de l’habitat, mérite donc une attention particulière. Selon les informations rendues publiques, cette institution aurait notamment vocation à renforcer le financement du secteur, sécuriser les programmes de logements sociaux et soutenir une croissance durable. (Radio Okapi)

Au-delà de l’annonce institutionnelle, cette initiative pose une question beaucoup plus profonde :

sommes-nous enfin en train de construire le mécanisme financier qui manque depuis longtemps au marché immobilier congolais ?

1. Construire des logements ne suffit pas

Lorsque nous parlons de crise du logement, notre premier réflexe consiste généralement à parler de construction.

Combien d’appartements faut-il construire ?

Combien de logements sociaux ?

Combien de nouveaux quartiers ?

Ces questions sont nécessaires. Mais elles ne sont qu’une partie du problème.

Car on peut construire des milliers d’appartements et laisser intacte la crise du logement si la majorité des ménages n’a aucun moyen de les acheter.

Un appartement vendu 80 000, 100 000 ou 150 000 dollars reste inaccessible à une famille qui ne dispose pas immédiatement de dizaines de milliers de dollars, même lorsque cette famille possède un revenu mensuel relativement stable.

C’est précisément là que se situe, à mon sens, l’un des principaux dysfonctionnements de notre marché immobilier.

Nous avons progressivement développé un marché de la construction sans développer suffisamment le marché du financement du logement.

Et les deux doivent évoluer ensemble.

Dans de nombreuses économies, l’acquéreur immobilier n’achète pas nécessairement son logement avec l’épargne accumulée pendant vingt ans. Il utilise son revenu futur pour financer progressivement un actif immobilier grâce à des mécanismes de crédit adaptés.

Le logement devient alors accessible non pas parce qu’il est bon marché, mais parce que son financement est réparti dans le temps.

C’est une différence fondamentale.

2. Le grand oublié : la classe moyenne congolaise

Entre le logement social destiné aux ménages les plus vulnérables et les programmes immobiliers haut de gamme destinés à une clientèle disposant d’une forte capacité financière, il existe pourtant une population immense dont nous parlons encore trop peu :

la classe moyenne congolaise.

• Le jeune cadre.
• Le fonctionnaire.
• Le médecin.
• L’enseignant.
• L’ingénieur.
• Le salarié d’une entreprise privée.
• Le commerçant structuré.
• Le jeune couple qui commence sa vie professionnelle.

L’entrepreneur dont les revenus sont réels mais irréguliers.

Toutes ces personnes peuvent payer un loyer pendant dix, quinze ou vingt ans.

Mais combien d’entre elles peuvent sortir 70 000 ou 100 000 dollars pour acheter un appartement ?

C’est là tout le paradoxe.

Nous avons des Congolais capables de payer un logement, mais pas nécessairement capables de l’acheter dans les conditions actuelles du marché.

Le problème n’est donc pas toujours l’absence de revenu.

Il est souvent l’absence de mécanisme permettant de convertir ce revenu en propriété.

Et c’est précisément pour cette raison qu’une Banque publique de l’habitat pourrait devenir un instrument extrêmement important.

3. Le véritable enjeu : transformer le loyer en patrimoine

Imaginez deux familles disposant du même revenu.

La première paie un loyer pendant vingt ans.

La seconde consacre une mensualité comparable au remboursement progressif de son logement.

Au terme des vingt années, leurs situations patrimoniales sont radicalement différentes.

La première a financé son besoin de logement.

La seconde a financé son besoin de logement et construit un patrimoine transmissible à ses enfants.

Voilà pourquoi la question du logement dépasse largement celle de l’immobilier.

Elle touche à la constitution du patrimoine des ménages, à la mobilité sociale et, à terme, à la réduction des inégalités.

Une politique nationale de l’habitat devrait donc poursuivre un objectif extrêmement simple :

faire en sorte qu’une partie croissante des dépenses que les familles congolaises consacrent aujourd’hui au logement puisse progressivement devenir du patrimoine.

C’est dans cette perspective qu’une Banque de l’habitat peut devenir réellement transformative.

4. Mais une banque de l’habitat ne sera pas une solution par son seul nom

La création d’une institution ne garantit jamais à elle seule le résultat recherché.

Tout dépendra de son architecture.

La question essentielle ne sera pas seulement :

« Avons-nous créé une Banque publique de l’habitat ? »

Elle devra être :

« Combien de familles congolaises qui ne pouvaient pas devenir propriétaires hier pourront-elles réellement le devenir grâce à cette banque ? »

C’est ce résultat qu’il faudra mesurer.

Car une Banque de l’habitat qui financerait essentiellement des logements déjà inaccessibles à la majorité de la population ne résoudrait qu’une petite partie du problème.

Pour être véritablement transformative, elle devra s’inscrire dans un écosystème plus large.

Le premier enjeu sera celui de la durée du financement. L’immobilier est par nature un investissement de long terme. On ne peut pas vouloir démocratiser l’accès à la propriété avec des mécanismes de financement trop courts et des mensualités incompatibles avec le revenu réel des ménages.

Le deuxième sera celui du coût du crédit. Un logement initialement accessible peut devenir inaccessible lorsque le coût du financement est excessif.

Le troisième sera celui de l’apport initial. Si devenir propriétaire exige de disposer préalablement de 30 ou 40 % du prix du bien, une grande partie de la classe moyenne restera exclue du système.

Le quatrième enjeu sera celui des garanties.

Notre économie compte une importante population d’entrepreneurs, de commerçants, de professions indépendantes et de travailleurs dont les revenus ne correspondent pas toujours au modèle classique du salarié disposant d’une fiche de paie parfaitement régulière.

Si nous importons simplement des critères bancaires conçus pour d’autres réalités économiques, nous risquons de créer une Banque de l’habitat accessible à ceux qui avaient déjà accès au système bancaire.

Il faudra donc réfléchir à des mécanismes intelligents d’évaluation de la capacité de remboursement.

5. Financer l’acheteur, mais également celui qui construit

Il existe également un autre aspect qu’il ne faudrait pas négliger.

Pour avoir des logements accessibles, il faut des promoteurs capables de produire des logements à coûts maîtrisés.

Le financement de l’acquéreur n’est donc qu’une partie de la chaîne.

Il faut également réfléchir au financement des promoteurs, à l’accès au foncier, à la sécurisation des titres immobiliers, aux infrastructures, à la standardisation de certains procédés de construction, à l’utilisation intelligente des matériaux et au développement de projets à plus grande échelle.

Le prix final d’un logement est la conséquence de toute une chaîne de coûts.

Le foncier coûte.

Les procédures coûtent.

Les infrastructures coûtent.

Le financement de la construction coûte.

Les matériaux coûtent.

Le risque juridique coûte.

Et au bout de cette chaîne, c’est le ménage qui paie.

Une véritable politique du logement abordable doit donc travailler simultanément sur l’offre et sur la demande.

Réduire intelligemment le coût de production d’un côté.

Étaler raisonnablement le financement de l’acquisition de l’autre.

C’est au croisement de ces deux politiques que peut naître un véritable marché immobilier destiné à la classe moyenne.

6. Le logement abordable n’est pas un logement au rabais

Il faut également sortir d’une confusion persistante.

Parler de logement abordable ne signifie pas nécessairement parler de logement précaire, minuscule ou de mauvaise qualité.

L’accessibilité peut provenir de la conception.

De surfaces mieux pensées.

D’une architecture fonctionnelle.

De la mutualisation du foncier.

De la densification maîtrisée.

De la construction en série.

De la maîtrise des coûts.

Et surtout du financement.

Un logement peut être beau, moderne, durable et néanmoins financièrement accessible.

L’ambition ne devrait donc pas être d’offrir à la classe moyenne congolaise un immobilier de moindre qualité.

Elle devrait être de concevoir un immobilier adapté à sa réalité économique.

Cette distinction est essentielle.

7. Et si nous changions enfin la question ?

Pendant longtemps, notre débat immobilier s’est concentré sur une question :

Combien coûte un appartement ?

Nous devrions peut-être commencer à en poser une autre :

Quelle mensualité un ménage congolais peut-il raisonnablement supporter pour devenir propriétaire ?

À partir de cette réponse, il devient possible de travailler à rebours : définir la durée du financement, le coût maximal du logement, les mécanismes de garantie, les typologies d’appartements, le prix du foncier et le modèle économique permettant au promoteur de construire tout en restant viable.

C’est un changement de perspective majeur.

Nous ne partons plus du bâtiment pour chercher ensuite un acheteur.

Nous partons de la capacité réelle du ménage pour concevoir le logement qui lui correspond.

8. À qui appartiendra Kinshasa dans vingt ans ?

Je reviens donc à ma question initiale.

Dans vingt ans, lorsque nos villes auront encore grandi, lorsque de nouveaux quartiers auront émergé et lorsque la valeur du foncier aura continué à augmenter, quelle place auront les Congolais d’aujourd’hui dans ce patrimoine ?

Seront-ils essentiellement locataires d’une ville qu’ils auront contribué à développer ?

Ou aurons-nous réussi à créer les mécanismes permettant à une nouvelle génération de familles congolaises de devenir propriétaires ?

La création envisagée d’une Banque publique de l’habitat est, à cet égard, un signal important. (Radio Okapi)

Mais son véritable succès ne se mesurera ni au nombre d’agences ouvertes, ni au volume de communiqués publiés, ni même uniquement aux milliards mobilisés.

Il se mesurera au nombre de clés remises à des familles qui pensaient auparavant que devenir propriétaires leur était inaccessible.

Car au fond, le défi du logement en RDC n’est pas uniquement de construire davantage.

Il est de permettre à davantage de Congolais de posséder une part du pays qu’ils contribuent chaque jour à construire.

Le luxe peut construire des tours.

L’inclusion, elle, construit une nation.