À qui appartiendra Kinshasa dans vingt ans ?

Par Dr Jessica Bussa. Entrepreneure | Stratège | Architecte de transformation économique.



Il y a quelques jours, une question m’est venue presque spontanément :

À qui appartiendra Kinshasa dans quinze ou vingt ans ?

La question peut paraître provocatrice. Pourtant, elle mérite d’être posée aujourd’hui, avant qu’il ne soit trop tard.

Kinshasa se transforme.

Les projets immobiliers se multiplient, les immeubles de haut standing apparaissent dans des quartiers où, il y a encore quelques années, ce type d’investissement était rare. Des capitaux privés, congolais comme étrangers, participent à la transformation progressive du paysage urbain de la capitale.

Et en soi, c’est une bonne nouvelle.

Une ville capable d’attirer des investisseurs est une ville dans laquelle des acteurs économiques identifient du potentiel et acceptent d’immobiliser des capitaux importants. Ces investissements contribuent à créer de l’activité, à générer des emplois, à renouveler le parc immobilier et à moderniser certains quartiers.

Le problème n’est donc pas l’investissement.

La véritable question est la suivante :

• la transformation immobilière actuelle de Kinshasa correspond-elle encore au pouvoir d’achat de la majorité de ceux qui y vivent ?

1. Une ville qui se développe… mais pour qui ?

Pendant longtemps, lorsqu’on parlait d’immobilier haut de gamme à Kinshasa, on pensait principalement à la Gombe, à certaines parties de Ngaliema ou à quelques quartiers résidentiels bien identifiés.

Aujourd’hui, cette dynamique s’étend.

Kintambo, Bandalungwa, Kasa-Vubu, Barumbu, N’Sele, Mont-Ngafula et bien d’autres zones attirent progressivement des projets immobiliers de plus en plus importants.

Et le phénomène est logique.

Lorsque le foncier devient extrêmement cher dans les quartiers traditionnellement considérés comme haut de gamme, les investisseurs cherchent de nouveaux espaces.

Mais que se passe-t-il lorsqu’un promoteur disposant de plusieurs millions de dollars arrive dans un quartier jusque-là relativement accessible, achète de grandes superficies, construit du très haut standing et commercialise ses logements à des prix correspondant à une clientèle beaucoup plus aisée ?

• Le prix du terrain commence à augmenter.
• Les propriétaires voisins réévaluent leurs biens.
• Les loyers augmentent.
• De nouveaux projets arrivent.

Et progressivement, les personnes qui habitaient dans ces quartiers mais dont les revenus, eux, n’ont pas augmenté au même rythme sont contraintes d’aller chercher plus loin.

La ville se valorise, mais une partie de sa propre population risque progressivement de ne plus pouvoir s’y loger.

C’est là que commence mon inquiétude.

2. Jusqu’où faudra-t-il aller pour pouvoir encore devenir propriétaire ?

J’en ai moi-même fait l’expérience en recherchant des terrains.

À Maluku, par exemple, certaines grandes superficies que l’on pouvait autrefois acquérir à des prix relativement faibles sont aujourd’hui proposées à plusieurs dizaines de milliers de dollars, parfois beaucoup plus selon leur emplacement.

J’ai personnellement vu un hectare proposé à 150 000 dollars.

Alors on continue à s’éloigner.

Vers Menkao.

Puis vers le village Kingakati.

Puis encore plus loin.

Mais la vraie question n’est bientôt plus seulement :

• Combien coûte un terrain ?

Elle devient :

• Jusqu’où faudra-t-il aller pour pouvoir encore acheter un terrain à Kinshasa ?

Et surtout :

• que fera-t-on de ce terrain après l’avoir acheté ?

Aujourd’hui, beaucoup de familles de la classe moyenne achètent des parcelles très éloignées et disent :

• Ce sera pour plus tard.
• Ce sera pour les enfants.

Ou encore :

• J’y construirai à la retraite.
• Pourquoi ne s’y installent-elles pas immédiatement ?

Parce qu’un terrain peut être financièrement accessible tout en restant pratiquement inaccessible à la vie quotidienne.

Si vous travaillez à Gombe, à Limete ou dans une autre zone centrale, mais que votre habitation se trouve à plusieurs dizaines de kilomètres, sans transport collectif rapide et fiable, sans routes adaptées et parfois avec un accès limité à certains services essentiels, vivre en périphérie devient extrêmement contraignant.

Ce n’est donc pas seulement une question de logement.

C’est une question d’organisation de la ville.

3. Le logement ne peut pas être pensé séparément du transport

Construire des logements accessibles à Maluku, à N’Sele, à Mont-Ngafula ou encore plus loin ne résoudra pas durablement la question du logement si les habitants doivent passer plusieurs heures par jour pour rejoindre leurs lieux de travail.

Une politique du logement sans politique de mobilité restera incomplète.**

Lorsqu’une ville s’étend, les infrastructures doivent précéder ou accompagner son urbanisation :

• les routes,
• les transports collectifs rapides,
• l’électricité,
• l’eau,
• l’assainissement,
• les écoles,
• les hôpitaux,
• les marchés,
• les centres administratifs,
• les espaces commerciaux,

mais également les zones d’activités économiques.

Car Kinshasa ne peut pas continuer à s’étendre indéfiniment tout en concentrant une grande partie de ses activités économiques et administratives dans quelques zones.

Si nous voulons que la population habite plus loin, il faut également que **l’emploi, les services et les opportunités économiques se rapprochent d’elle.

4. Et la classe moyenne dans tout cela ?

C’est probablement la question qui m’interpelle le plus.

Que prévoit-on pour le Congolais qui gagne suffisamment pour ne pas être considéré comme vulnérable, mais pas suffisamment pour acheter un appartement à 200 000, 250 000 ou 300 000 dollars ?

• Que prévoit-on pour le jeune couple qui travaille, qui souhaite devenir propriétaire, mais qui ne peut pas mobiliser plusieurs dizaines de milliers de dollars immédiatement ?
• Que prévoit-on pour le fonctionnaire, l’enseignant, le médecin, l’ingénieur, le cadre d’entreprise, le commerçant, l’entrepreneur ou le jeune professionnel qui gagne correctement sa vie, mais qui ne peut pas payer plusieurs milliers de dollars de loyer par mois ?

Entre le logement social destiné aux populations les plus vulnérables et l’immobilier haut de gamme destiné aux revenus les plus élevés, il existe un immense espace.

Celui de la classe moyenne.

Et c’est précisément cette classe moyenne qui risque progressivement d’être repoussée toujours plus loin.

5. La question n’est pas de s’opposer à l’investissement étranger

Il faut être très clair sur ce point.

Les investissements étrangers ne sont pas le problème.

Au contraire, la présence de capitaux étrangers peut traduire la perception d’opportunités économiques importantes et une confiance dans le potentiel futur d’une ville ou d’un pays.

Kinshasa a besoin d’investissements.

La République démocratique du Congo a besoin d’investissements.

Les investisseurs congolais comme étrangers doivent être encouragés.

Mais l’investissement privé doit évoluer à l’intérieur d’une vision urbaine définie par la puissance publique.

Car ce n’est pas au promoteur immobilier de déterminer seul ce que deviendra une ville.

Le rôle du promoteur est d’investir, de construire et de rechercher la rentabilité de son investissement.

Le rôle de l’État et de la ville est différent.

Ils doivent penser à l’intérêt collectif.

À l’équilibre territorial.

À l’accessibilité.

Et surtout aux vingt, trente ou cinquante prochaines années.

6. Kinshasa a besoin d’une véritable politique foncière et immobilière

À mon sens, il devient urgent d’aller au-delà de la simple délivrance de permis de construire.

Chaque commune, chaque quartier, chaque nouvelle zone d’expansion devrait s’inscrire dans une vision globale d’aménagement.

Cela suppose notamment une véritable planification urbaine par zone.

Toutes les parties de Kinshasa n’ont pas nécessairement vocation à recevoir les mêmes types de constructions. Les pouvoirs publics pourraient déterminer les densités, les hauteurs, les usages, les équipements nécessaires et les catégories de projets compatibles avec les infrastructures présentes ou prévues.

Il faudrait également améliorer considérablement la transparence du marché foncier.

Aujourd’hui, les prix peuvent varier énormément d’une parcelle à une autre et sont souvent déterminés sans véritables références publiques accessibles.

Plutôt qu’un plafonnement arbitraire du prix du mètre carré, qui pourrait produire d’autres déséquilibres, la ville pourrait établir et publier régulièrement des valeurs foncières de référence par zone, améliorer l’information du marché et lutter contre la spéculation abusive.

Il faudrait également protéger dès aujourd’hui certaines réserves foncières destinées aux logements accessibles, aux infrastructures, aux écoles, aux hôpitaux, aux espaces verts et aux équipements publics futurs.

Parce qu’une fois que toutes les terres auront été vendues et valorisées au prix du marché, il sera extrêmement coûteux pour la collectivité de les récupérer.

7. Pourquoi ne pas imposer davantage de mixité dans les grands projets ?

Lorsqu’un projet immobilier porte sur plusieurs centaines de logements ou transforme profondément tout un secteur, peut-être faut-il également réfléchir à ce qu’il apporte à la collectivité.

Dans certaines zones, une partie des logements pourrait être destinée à une catégorie intermédiaire.

Dans d’autres cas, le promoteur pourrait participer au financement de routes, d’infrastructures, d’équipements publics ou d’un fonds consacré au logement accessible.

L’objectif ne serait pas de décourager l’investissement.

Il serait de faire en sorte que la création de valeur privée participe également à la création de valeur collective.

8. Construire accessible coûte aussi cher

Il serait cependant trop facile de demander simplement aux promoteurs de réduire leurs prix.

Construire à Kinshasa coûte cher.

Le foncier coûte de plus en plus cher.

De nombreux matériaux sont importés.

Le transport, la douane, l’énergie, la logistique et les équipements pèsent sur le coût final de la construction.

C’est précisément pour cette raison que l’État doit intervenir intelligemment.

• Pourquoi ne pas envisager des mécanismes fiscaux ou douaniers spécifiques pour les projets respectant certaines fourchettes de prix ?
• Pourquoi ne pas faciliter l’accès au foncier pour les promoteurs qui développent du logement intermédiaire ?
• Pourquoi ne pas soutenir davantage la production locale de matériaux de construction ?
• Pourquoi ne pas développer des partenariats avec les banques afin de rendre le crédit immobilier réellement accessible ?

Car même un appartement vendu 50 000 ou 60 000 dollars restera inaccessible à une grande partie de la population si l’acheteur doit disposer presque immédiatement de la totalité de cette somme.

L’accès au logement passe aussi par l’accès au financement.

Des crédits immobiliers sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans, des mécanismes de location-vente ou d’autres formes de financement pourraient complètement changer la manière dont la classe moyenne congolaise accède à la propriété.

9. Les investisseurs congolais doivent aussi saisir cette opportunité

Cette réflexion ne concerne pas uniquement l’État.

Elle nous concerne également, nous, entrepreneurs et investisseurs congolais.

Il existe un marché immense entre le logement social et le très haut standing.

Un immobilier correctement conçu.

Beau.

Fonctionnel.

Durable.

Mais adapté aux revenus réels de la classe moyenne.

Construire accessible ne signifie pas nécessairement construire bas de gamme.

Nous pouvons travailler sur les superficies.

La densité.

La standardisation.

Les matériaux.

Les méthodes constructives.

La production locale.

Les économies d’échelle.

Le financement.

La location-vente.

Les partenariats avec les institutions financières.

Le défi est peut-être de répondre à une question très simple :

comment construire un logement que le Congolais qui travaille peut réellement acheter ?

L’investisseur qui parviendra à répondre à cette question avec un modèle économiquement viable ne réalisera pas seulement un investissement à impact.

Il découvrira probablement l’un des plus grands marchés immobiliers des prochaines décennies.

10. Laisser uniquement le marché décider serait une erreur

Une ville ne peut pas être administrée comme une simple juxtaposition de propriétés privées.

Parce que les décisions foncières et immobilières prises aujourd’hui détermineront la manière dont nos enfants vivront demain.

Si nous laissons totalement le marché décider de l’affectation du sol, de la localisation des logements et de la dynamique des prix sans vision publique à long terme, nous risquons de découvrir dans vingt ans une ville profondément fragmentée.

D’un côté, des enclaves immobilières extrêmement modernes et coûteuses.

De l’autre, une population contrainte de vivre toujours plus loin.

Et entre les deux :

• des kilomètres,
• des embouteillages,
• des heures de transport quotidiennes,
• et une qualité de vie qui se détériore.

Ce modèle ne serait souhaitable pour personne.

Ni pour la population.

Ni pour l’État.

Ni même, à long terme, pour les investisseurs.

11. Alors, à qui appartiendra Kinshasa dans vingt ans ?

Je repose donc cette question.

À qui appartiendra Kinshasa dans quinze ou vingt ans ?

Aux Kinois qui y vivent aujourd’hui ?

À leurs enfants ?

À la classe moyenne congolaise ?

Ou principalement à ceux qui auront les moyens financiers de suivre l’augmentation continue de la valeur du foncier ?

La modernisation de Kinshasa est nécessaire.

Les immeubles de haut standing ont leur place.

Les investissements privés congolais et étrangers sont les bienvenus.

Mais une ville ne peut pas seulement devenir plus belle et plus chère.

Elle doit rester accessible et habitable pour sa propre population.

Le développement durable consiste précisément à satisfaire les besoins d’aujourd’hui sans compromettre la capacité des générations futures à satisfaire les leurs.

Il est donc temps que la question immobilière cesse d’être considérée uniquement comme une affaire de terrains, d’immeubles, de promoteurs et d’investisseurs.

C’est une question de logement.

De mobilité.

De pouvoir d’achat.

D’aménagement du territoire.

D’infrastructures.

De financement.

De politique économique.

De cohésion sociale.

Et surtout, une question de vision.

Car les décisions que nous prenons aujourd’hui détermineront non seulement le visage de Kinshasa dans vingt ans, mais aussi qui aura encore les moyens d’y vivre.